總則

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責(zé)全市物業(yè)管理活動的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。
居（村）民委員會、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民、公安、工商、執(zhí)法、物價、消防和專業(yè)經(jīng)營性單位應(yīng)當協(xié)助市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門對物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，調(diào)解物業(yè)管理服務(wù)糾紛。

第三條本市實行市、區(qū)（鎮(zhèn)）兩級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
市級物業(yè)管理聯(lián)席會議由協(xié)調(diào)城建工作的副秘書長擔(dān)任，成員由區(qū)管理委員會或鎮(zhèn)人民、相關(guān)部門等各方組成。
區(qū)（鎮(zhèn)）級物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)（鎮(zhèn)）行政負責(zé)人擔(dān)任，成員由區(qū)管理委員會或鎮(zhèn)人民、居（村）民委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主、相關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位等各方組成。相關(guān)部門指住建、規(guī)劃、國土環(huán)境資源、綜合行政執(zhí)法、工商、公安、消防、物價、園林環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、等部門。相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位指供水、供電、供氣、有線電視、郵政、電信等企業(yè)。區(qū)（鎮(zhèn)）級物業(yè)管理聯(lián)席會議不能解決的問題提交市級物業(yè)管理聯(lián)席會議解決。市級物業(yè)管理聯(lián)席會議由負責(zé)組織召集，區(qū)（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)管理委員會或鎮(zhèn)人民負責(zé)組織召集。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：
（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題；
（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；
（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；
（六）無物業(yè)服務(wù)資質(zhì)或者無營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)非法從事物業(yè)服務(wù)的問題；
（七）與物業(yè)服務(wù)區(qū)域相關(guān)的市政道路、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、電信、郵政等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施問題；
（八）治安、計生等重要的社會管理問題；
（九）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理重大問題。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第四條依法登記取得或者取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，認定為業(yè)主。
業(yè)主享有下列權(quán)利：
（一）參加業(yè)主大會會議、發(fā)表意見、行使表決權(quán);

（二）推選業(yè)主，選舉業(yè)主委員會委員，同時享有被選舉權(quán);

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

（四）提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

（五）提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

（六）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

（八）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

（九）對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主可以委托代理人行使業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委托代理人行使權(quán)利時，應(yīng)當出具委托書，并附業(yè)主本人房產(chǎn)證和身份證明的復(fù)印件。

第五條業(yè)主應(yīng)當履行下列義務(wù)：
（一）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

（二）執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

（三）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動;

（四）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時全額交納物業(yè)及相關(guān)費用;

（五）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生;

（六）按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金;

（七）配合當?shù)睾蜕鐓^(qū)做好治安、人口管理、計生以及精神文明建設(shè)等工作;

（八）遵守公共秩序，維護三亞城市形象;
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第六條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

第七條業(yè)主將物業(yè)租賃給他人時必須符合《商品房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理租賃登記備案手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
承租人在入住時必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有效身份證明和房屋租賃登記備案證明復(fù)印件。
業(yè)主出租房屋或長期空置房屋應(yīng)向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)留下真實有效的聯(lián)系方式，當聯(lián)系方式發(fā)生變化時應(yīng)及時告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條符合條件的物業(yè)管理區(qū)域開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民和居（村）委員會負責(zé)組織并指導(dǎo)成立業(yè)主大會會議籌備組。
籌備組可由業(yè)主五至七名、社區(qū)居（村）民委員會和建設(shè)單位各一名組成，社區(qū)居（村）民委員會為業(yè)主大會籌備組組長。

第九條籌備組應(yīng)當在成立后60天內(nèi)完成下列籌備工作，并于業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的位置向業(yè)主公告：
（一）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

（二）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

（三）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和名單，并公示征詢意見;

（四）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
（五）確定業(yè)主產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主;

（六）依法擬定業(yè)主大會會議表決規(guī)則，制定業(yè)主委員會選舉辦法;

（七）籌備工作的經(jīng)費預(yù)算;
（八）做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款規(guī)定的各項內(nèi)容，應(yīng)當在業(yè)主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助籌備組開展工作，提供業(yè)主大會會議場地和業(yè)主聯(lián)系方式等相關(guān)資料。籌備組對業(yè)主相關(guān)資料負有保密義務(wù)。

第十條開發(fā)項目為產(chǎn)權(quán)式酒店的，應(yīng)在產(chǎn)權(quán)式酒店營業(yè)前召開首屆業(yè)主大會，討論通過包租返利、物業(yè)服務(wù)費標準等事項，并選舉業(yè)主委員會。

第十一條 業(yè)主大會會議（除）由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召集。以下情況業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）全體業(yè)主20%以上提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民、公安派出所、居（村）民委員會應(yīng)邀列席業(yè)主大會會議或業(yè)主大會臨時會議。

第十二條 當選的業(yè)主委員會主任、副主任應(yīng)當至少有一人長期在三亞工作或生活。業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門和所在地區(qū)管理委員會或鎮(zhèn)人民同時備案：
（一）業(yè)主委員會成員名單及相關(guān)資料；
（二）召開業(yè)主大會會議的有關(guān)原始資料；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會決議的其他事項。
前款所列備案事項發(fā)生變化的，業(yè)主委員會應(yīng)當在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

第十三條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的修訂草案；
（三）業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約；
（六）協(xié)助行政職能部門、區(qū)管理委員會、鎮(zhèn)人民和居（村）民委員會做好社會治安、社會穩(wěn)定、人口與計劃生育等社會事務(wù)工作；
（七）業(yè)主依法向有關(guān)部門反映業(yè)主的合理訴求；
（八）法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會換屆時，原業(yè)主委員會應(yīng)當在十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員職務(wù)終止時，應(yīng)當在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

第十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得做出有損物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主利益的事情。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。