產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，其自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)模式和運(yùn)營模式與經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同階段的需要密切相關(guān)，園區(qū)的發(fā)展見證了國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程。本文將從產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展三階段入手，分析其背后透露出的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展方向，為未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展提供一些參考意義。

按照產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程，園區(qū)的發(fā)展大致可以分為以下三種階段。

部分.01

園區(qū)1.0版本——孕育期

在第一階段，中國產(chǎn)業(yè)起點(diǎn)較低，基本以食品飲料等中低端輕工業(yè)和工業(yè)制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

這時(shí)候的企業(yè)對(duì)于園區(qū)最主要的需求是廉價(jià)的土地租金和人力成本，當(dāng)然也包括部分辦公及物業(yè)服務(wù)。

為滿足企業(yè)需求，相應(yīng)地，在園區(qū)產(chǎn)品上，此時(shí)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要為工業(yè)園區(qū)，內(nèi)部載體主要是標(biāo)準(zhǔn)廠房外加部分辦公樓，很少有其他的功能形態(tài)，且一般位于距離城區(qū)較遠(yuǎn)的郊區(qū)。

在園區(qū)運(yùn)營模式上，這一階段園區(qū)尚無產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的概念，園區(qū)延用房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要為園區(qū)內(nèi)部企業(yè)提供租售、物業(yè)管理和手續(xù)代辦等初級(jí)產(chǎn)業(yè)服務(wù)，能夠

部分.02

園區(qū)2.0版本——創(chuàng)新發(fā)展期

在第二階段，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，在過往初級(jí)制造業(yè)的基礎(chǔ)上，涌現(xiàn)了一批二三產(chǎn)企業(yè) ，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在該時(shí)期得到優(yōu)化，逐步從生產(chǎn)制造領(lǐng)域逐漸擴(kuò)展到服務(wù)等其他領(lǐng)域。

這時(shí)企業(yè)和員工對(duì)于園區(qū)的需求也更加多元化和個(gè)性化。除了需要一定的生產(chǎn)及辦公載體外，還需要一定的商業(yè)及生活配套設(shè)施。

為滿足企業(yè)及員工需求，相應(yīng)地，在園區(qū)產(chǎn)品上，除了工業(yè)園區(qū)，還出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)新城等新園區(qū)形態(tài)。園區(qū)的功能逐步復(fù)合，出現(xiàn)物流、金融、住宅、商場等生活配套和商業(yè)配套，既服務(wù)園內(nèi)企業(yè)、也服務(wù)于人。

在運(yùn)營模式上，此時(shí)大部分園區(qū)的運(yùn)營概念仍較模糊，運(yùn)營服務(wù)主要為提供政策對(duì)接和物業(yè)等基礎(chǔ)服務(wù)。

部分.03

園區(qū)3.0版本——高質(zhì)量發(fā)展期

在第三階段也就是現(xiàn)階段，隨著國家大力發(fā)展高新科技企業(yè)，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，科創(chuàng)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，其中，生物醫(yī)藥、智能制造、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等高附加值、高技術(shù)行業(yè)成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重點(diǎn)。

隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，企業(yè)和員工對(duì)于園區(qū)載體和產(chǎn)業(yè)配套要求也在不斷提升。科創(chuàng)型企業(yè)除了以往的需求之外，在公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和產(chǎn)品集群等方面要求園區(qū)能夠提供更針對(duì)性更高效的服務(wù)，具體可以概括為：園區(qū)管理智慧化；產(chǎn)業(yè)生態(tài)特色化；產(chǎn)品集群完善化。

為滿足企業(yè)及員工需求，相應(yīng)地，在園區(qū)產(chǎn)品上，這一階段部分園區(qū)根據(jù)不同類別的產(chǎn)業(yè)提供不同的服務(wù)，特色產(chǎn)業(yè)園逐步興起。部分特色園區(qū)提供特色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的公用實(shí)驗(yàn)室、孵化器等產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。

在運(yùn)營模式上，園區(qū)著重培育同個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的共生發(fā)展，同時(shí)構(gòu)建多層次園區(qū)服務(wù)體系，打造數(shù)字化、智慧化園區(qū)運(yùn)營管理體系。

方升研究在接觸眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商后，發(fā)現(xiàn)雖然目前國內(nèi)許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)都以專業(yè)化園區(qū)運(yùn)營服務(wù)為標(biāo)簽，但是真正做到的只有少數(shù)企業(yè)，大部分園區(qū)仍處于粗放式運(yùn)營階段。

出租率，從園區(qū)載體到產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)都符合新興產(chǎn)業(yè)和新時(shí)代人群的訴求。海創(chuàng)谷的運(yùn)營模式相比于傳統(tǒng)國企園區(qū)或許更具有市場參考價(jià)值。

下面以海創(chuàng)谷為例，具體介紹海創(chuàng)谷產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和產(chǎn)品打造成功經(jīng)驗(yàn)。

在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面，海創(chuàng)谷并不把產(chǎn)業(yè)運(yùn)營作為一個(gè)獨(dú)立的板塊，而是將其跟整體業(yè)務(wù)所結(jié)合，不以盈利為目的地服務(wù)企業(yè)。在這種理念之下，一方面海創(chuàng)谷可以更好鏈接園區(qū)里的企業(yè)，獲取產(chǎn)業(yè)企業(yè)信任，另一方面也為未來園區(qū)增值服務(wù)提供更多可能性。這點(diǎn)對(duì)于大部分園區(qū)來說，或許都是知易行難。

在公共服務(wù)方面，海創(chuàng)谷通過超級(jí)企業(yè)服務(wù)中心，將自有及外部穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)服務(wù)資源全部融入到此平臺(tái)，為入駐企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)政策對(duì)接、法律服務(wù)、財(cái)稅咨詢、知識(shí)產(chǎn)權(quán)及員工招聘培訓(xùn)等一站式公共基礎(chǔ)服務(wù)，解決企業(yè)的共性訴求，讓企業(yè)能夠享受多元、高效、專業(yè)、便捷的創(chuàng)新資源產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

在產(chǎn)業(yè)生態(tài)方面，海創(chuàng)谷聯(lián)合領(lǐng)軍企業(yè)研究院打造了專精特新企業(yè)協(xié)同創(chuàng)新中心，將政府、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商、研究院和行業(yè)小巨人四方優(yōu)勢資源引入該中心。一方面，企業(yè)創(chuàng)新人才能夠在此得到專項(xiàng)培訓(xùn)，另一方面，通過龍頭企業(yè)開放更多場景和資源，以及企業(yè)之間共享科技要素，越來越多的創(chuàng)新型初創(chuàng)企業(yè)得以快速成長，反過來助推相關(guān)企業(yè)集聚于此。協(xié)同共生、引領(lǐng)新生的產(chǎn)業(yè)生態(tài)或許是目前園區(qū)筑巢引鳳的核心武器。

產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)是海創(chuàng)谷產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)體系中的關(guān)鍵一環(huán)。針對(duì)科創(chuàng)企業(yè)在研發(fā)初期普遍缺乏資金，融資難度大的痛點(diǎn)，海創(chuàng)谷產(chǎn)業(yè)集團(tuán)依托母集團(tuán)海創(chuàng)谷控股集團(tuán)多年來的投資能力及資源，將產(chǎn)業(yè)投資作為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中的一部分，涉及從風(fēng)投、股權(quán)交易到金融服務(wù)等全方位金融業(yè)務(wù)。依靠產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)這個(gè)觸角，海創(chuàng)谷得以深入接觸了解園區(qū)各企業(yè)的發(fā)展情況，并針對(duì)性的提供相應(yīng)的孵化服務(wù)。同時(shí)借助股東這層身份，海創(chuàng)谷也得以有充分的動(dòng)力去踏實(shí)助力園區(qū)企業(yè)成長。

除了上述運(yùn)營服務(wù)外，海創(chuàng)谷產(chǎn)業(yè)集團(tuán)同時(shí)打造了覆蓋企業(yè)全生命周期的園區(qū)載體，從研發(fā)基地到創(chuàng)客空間，再到領(lǐng)創(chuàng)天下和加速器，最后到總部基地，為不同發(fā)展階段的企業(yè)提供個(gè)性化的載體空間。

通過優(yōu)質(zhì)載體和成熟的運(yùn)營體系，一方面，高質(zhì)量企業(yè)得以入駐園區(qū)，另一方面，園區(qū)也能夠孵化出細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)的龍頭公司。海創(chuàng)谷產(chǎn)業(yè)集團(tuán)已形成超5000家企業(yè)大聯(lián)盟。其旗下的標(biāo)桿項(xiàng)目深圳·海創(chuàng)谷WORLD以卓越的運(yùn)營服務(wù)能力，入駐企業(yè)超1200家，集聚26家500強(qiáng)企業(yè)（區(qū)域總部或分公司），44家上市企業(yè)（區(qū)域總部或分公司），國高企業(yè)122家。

從前面行業(yè)變遷和海創(chuàng)谷的案例，我們可以得知，專業(yè)化、精細(xì)化的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)和全面化的園區(qū)產(chǎn)品是滿足新興企業(yè)需求和產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展的重要方向。

值得注意的是，隨著新興產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，許多細(xì)分領(lǐng)域都會(huì)出現(xiàn)相關(guān)的頂尖龍頭企業(yè)。這些企業(yè)總部往往會(huì)集聚于北上深等一線城市的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，在企業(yè)形象方面的需求有一定提升，要求園區(qū)在載體方面能夠呈現(xiàn)鮮明獨(dú)特的企業(yè)形象。

針對(duì)頂尖龍頭企業(yè)總部的形象訴求，目前上海張江科學(xué)城和深圳海創(chuàng)谷都打造了雙子塔地標(biāo)性項(xiàng)目。

張江科學(xué)城為了吸引容納全球創(chuàng)新要素集聚張江，面向全球頂尖科創(chuàng)龍頭企業(yè)的企業(yè)總部形象訴求，打造了科學(xué)之門"雙子塔。

針對(duì)頂尖龍頭高新技術(shù)企業(yè)對(duì)于企業(yè)形象的需求，海創(chuàng)谷也打造了中國最高的等高雙子塔--深圳·海創(chuàng)谷雙子塔，希望以此聚集國際集采中心、信息服務(wù)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的完整產(chǎn)業(yè)鏈條，形成一個(gè)大型企業(yè)總部基地。

隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在不斷更新迭變。在當(dāng)下如何定義一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的好壞？從政府端、企業(yè)端和員工端三方評(píng)價(jià)體系來看，園區(qū)產(chǎn)品打造能力是基礎(chǔ)，在基礎(chǔ)之上，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力將是各家運(yùn)營商的核心競爭能力。